Todo lo que debes saber para hacer una reforma

Todo lo que debes saber para hacer una reforma

Si eres de los que has visto la película «Esta casa es una ruina»  o sigues los programas de chapuzas en la tele , está claro que plantearte una reforma integral, como mínimo, te pone nervioso…

Por ello, vamos a darte unos consejos fundamentales a la hora de acometer una reforma, que te servirán de mucha ayuda para no tener que decir lo de «¡¡ Tierra trágame ¡¡» como le sucede a Tom Hanks :

Salvo que seas un manitas de categoría, está claro que tendrás que contratar a unos profesionales para que hagan los trabajos que pretendes acometer.

Y claro, te asaltan las dudas sobre cual escoger…

¿el más barato, será bueno?,

¿el más caro me garantiza ser el mejor?…

En realidad, tendrías que plantearlo de otra manera, ya que por experiencia a la hora de hacer una reforma, sabemos que la mayoría de los problemas con los industriales no surgen por esto, sino por discusiones en la ejecución y sobretodo en el precio final por desviaciones.

Lo que realmente debes saber es como comparar los presupuestos.

¿Te están ofreciendo todos lo mismo? y sobretodo,

¿Qué incluye?

¿Está bien especificado?

Para ello, obviamente te recomendamos que contrates un profesional para que realice unos planos que reflejen la reforma que vas a realizar o que realice unas «mediciones» especificando todo lo necesario para ello.

PRIMER PASO: LICENCIAS

Para hacer una reforma, lo primero tendrás que informarte de si necesitas una licencia de obras y pedirla en tu Ayuntamiento.

Normalmente, si la vivienda no es de estructura de madera que necesita la supervisión de un técnico, para demoler un tabique de reparto, cambiar ventanas,  cambiar sanitarios, azulejos, étc. puedes hacerlo con una licencia de obra menor. 

Es un trámite muy sencillo que puedes hacer tu mismo en el Ayuntamiento de tu ciudad.

Habitualmente cobran un porcentaje sobre la cantidad que declaras de obra e incluso algunos te pedirán el presupuesto de la contrata.

Para el cambio de las ventanas, te pedirán además un croquis de como serán las que instalarás, fotografía del estado actual y el acuerdo de tu Comunidad de Vecinos donde se adopta el modelo que todos deberéis respetar para seguir la fisonomía del edificio… (y evitar los desastres que solemos ver en muchos edificios)

Pero si vas a cambiar la distribución de la vivienda o tocas algún elemento estructural, entonces será un proyecto de obra mayor y tendrás que contar con un técnico, que será el que te asesore en todos los trámites y licencias.

Él también puede realizar unas mediciones para que, con ellas pidas presupuestos a varias empresas o industriales y así, como te aconsejábamos, puedas decidir EN IGUALDAD DE CONDICIONES.

En cualquiera de los casos vamos a hacer un repaso de aquellas partidas que deberías contemplar a la hora de hacer una reforma integral o parcial:

¡¡Toma buena nota¡¡

1 DEMOLICIONES

Se trata de especificar no solo  los tabiques o alicatados a demoler, sino mobiliario , solados, armarios, puertas, rodapiés , desmonte de ventanas  o todo aquello que haya que desalojar para realizar la obra.

Añadir siempre la partida de desescombro y transporte a vertedero, especificando que sea a punto limpio y selectivo.

2-ALBAÑILERIA

Una vez que la vivienda o local están limpios, se procede a la distribución, bien sea con tabiquería de ladrillo o seca con paneles de yeso (tipo pladur). Especificar los metros cuadrados y el nivel de acabado (revoco y/o lucido sobre tabique  o nivel de acabado de pladur – ver post pladur Q4 en 10Deco, ya que influirá en el precio) .

Actualmente hay que tener en cuenta tomar el mayor número de medidas para ganar eficiencia energética o acústica en las reformas. Contar con m2 de aislamiento entre tabiques y en fachadas y,  a ser posible, en techos y suelos antes de colocar los acabados.

Tabiquería de ladrillo. Aislante acústico y térmico en techo

Ud de colocación de ventanas (especificar el sistema y materiales empleados  para evitar los puentes térmicos – ver post 10Deco– ) , recibidos de marcos de puertas, recibido de platos de ducha y bañeras.

Prestar especial atención a la colocación de las ventanas para evitar puentes térmicos.

Especial importancia a la hora de hacer una reforma tiene lo que se llaman AYUDAS A OFICIOS:

Puede parecer poca cosa, pero en realidad es una de las partidas más importantes y costosa, sobretodo si la tabiquería no es de pladur. Consiste en hacer todas las rozas (o regatas, según regiones) y como su nombre indica «ayudar» a todos los industriales que hacen las instalaciones.

El electricista necesita que le reciban las cajas de distribución, el cuadro eléctrico , le abran los huecos necesarios para las conducciones de tubos y que le reciban las cajas de mecanismos. A veces también los huecos para luminarias si no hay falsos techos.

El fontanero- calefactor, necesita igualmente, para hacer una reforma,  que le «abran camino» a todas sus conducciones por paredes y suelos, le abran los huecos a fachada para extracciones y calderas y reciban los tubos de tomas de agua y desagües de sanitarios y elementos de la cocina.

Especificar si las griferías serán de superficie o de empotrar. Valorar recibir platos de ducha y bañera y aplicación de impermeabilizante bajo el revoco para evitar filtraciones.

Igualmente sucede para la instalación de calefacción . El albañil tiene que abrir los huecos en suelos y paredes para la conducción de tuberías y recibir las tomas para radiadores.

Si en vez de radiadores, decides un sistema de calefacción radiante, además del precio del propio sistema, tendrás que tener en cuanta todos los trabajos en la solera que tendrá que acometer el albañil. Nivelado y posterior relleno de esta con el material y grosor aconsejado por el fabricante.

Nivelado para  relleno de solera de calefaccion radiante

Una vez finalizadas las AYUDAS a los oficios, el estado de las instalaciones ya está bastante organizado. Es el momento de rellenar y nivelar solados antes de los acabados y empezar a alicatar paredes.

Conviene especificar si el material cerámico lo aporta el cliente o el contratista, el tipo y medida  de cerámica y por supuesto, los m2 cuadrados a colocar, tanto de pared como de suelo.

En caso de aportarlo el contratista recomendamos que los materiales, tanto de rejunteo como adhesivos especiales sean revisados por la Propiedad o la dirección técnica para asegurarse la calidad que recomiendan los fabricantes .

3- YESOS Y ESCAYOLA

En este capítulo pueden ir incluidas las partidas de aplicación de yeso sobre tabiquería (por m2)  y molduras de escayola o trabajos realizados con pladur de fosas que se valoran por metros lineales, pilares (se valoran aparte, no por m2) y otros trabajos como estanterías, baldas, repisas, remates de ventanas étc. especificando siempre el nivel de acabado con el que se encontrará el pintor a la hora de pintar.

M2 de falsos techos, tanto de escayola como de pladur (grosor y calidad). Especificar si llevará aislante (por m2)

Fosa de pladur con led.

Falso techo pladur con aislante

4- CARPINTERÍA

Este es un capítulo muy amplio y difícil de definir pues suele incluir todos los detalles y remates hasta finalizar la obra.

Básicamente hay que valorar:

PUERTAS: precio de suministro de premarco. Suministro y colocación de forro, jambas y puerta , especificando acabados (lacado, madera, rechapado, melamínico..) semimaciza, maciza, chapada.. Si incluye o no manilla (definir), tipo de bisagra (inoxidable, dorada, oculta) . Elección de modelo: lisa, con capilla, tipo de veta de madera, horizontal, vertical étc

RODAPIÉ. Suministro y colocación de metros lineales de rodapié: De DM lacado, prelacado, madera barnizada, madera para lacar. Altura y grosor.

Tipos de rodapié de madera. thewoodbetter.blogspot.com.es/

Tipos de rodapié laminados y lacados .thewoodbetter.blogspot.com.es/

TARIMAS: M2 de suministro y colocación. Especificar si van colocadas sobre la solera (flotante), sobre rastrel si es tarima maciza (que después se deberá acuchillar y barnizar o dar tratamiento) o pegada. Tipo de material (laminado, tarima flotante, vinilico..) y el soporte que lleva debajo como aislante, acústico y térmico.

5- FONTANERIA

Especificar el numero de  tomas de agua y desagües de la instalación de fontaneria.

Ver con anterioridad  donde se encuentra la general si hay que desplazar alguna bajante o desagüe, para evitar tener que hacer cambios en obra.

Normalmente las tomas necesarias  para un BAÑO suelen ser : tomas de agua y desagüe para lavabo, bidet e inodoro. Especificar si el inodoro lleva sistema suspendido porque requiere trabajos de albañileria o pladur para recibirlo.

Inodoro suspendido y grifería de ducha empotrada

Especificar si se coloca (muy usado actualmente) el sistema de ducha-bidet que requiere un toma de agua fria y caliente junto al inodoro.

Ducha-bidet

Colocación de desagüe de plato de ducha o bañera  y tomas de agua , especificando si son griferías de superficie o de empotrar.

Especificar si incluye la colocación de los aparatos sanitarios y quien los suministra. Hacer especial hincapié en los muebles de lavabo que no suelen estar incluidos en los presupuestos de fontanería.

Para una COCINA: Tomas de agua y desagüe para fregadero, toma de agua fría y desagüe para lavadora y lavavajillas. Actualmente se colocan también un desagüe para las calderas si son de condensación y también para las secadoras.

6- CALEFACCIÓN.

Descripción del sistema de calefacción. Tipo (modelo) y numero de radiadores (aluminio, hierro) . Especificar si lleva radiadores-toallero en los baños (medida, color y potencia calorífica).

Pedir ficha técnica de la caldera . Elegir la más eficiente (ver post 10Deco sobre calderas de condensación ) . Descripción de la instalación de gas, contador, si hay que desplazarlo, ponerlo nuevo. Tramitación y alta. Puesta en marcha de caldera.

En el caso de otro tipo de energía ( suelo radiante, aerotermia, geotermia, bomba de calor… ) se actuará igualmente pidiendo todos los detalles de materiales a emplear, pero deberá añadirse el informe del técnico que realiza el estudio sobre las prestaciones.

Instalación de suelo radiante ROTH

7- ELECTRICIDAD

Para hacer una reforma en viviendas antiguas deberá revisarse el estado de la acometida general y la toma de tierra. Es conveniente una visita previa del electricista al cuarto de contadores,  para que ya se aporte esta valoración en el presupuesto.

Precio del Cuadro de distribución general . Especificar los puntos de luz por unidad y  si llevan  interruptores sencillos o son conmutados o de cruzamiento (más de dos interruptores conmutados) . Elegir el modelo de mecanismo y si van incluidos en el precio.

Uds de enchufe de uso normal de 16A, de 20A o 25A para electrodomésticos según las necesidades.

Uds de toma de teléfono, TV, instalaciones para tomas de Internet o cableado para televisión de pago. Instalación de antena.

Suministro e instalación de luminarias. Especificar precio unitario de aparatos.

Especificar mano de obra de instalación de luminarias o aparatos que suministre la Propiedad.

Esta es una partida que habitualmente sufre bastantes cambios (normalmente a mayores) en obra, ya que al revisar in situ la instalación, es fácil que queramos poner más enchufes o más puntos de luz de los que en principio se preven. Por eso es muy conveniente tener el precio unitario.

8- PINTURA

Según el resultado final de la obra en  las paredes , el pintor tendrá que valorar contigo el nivel de acabado que quieres conseguir. En función de ello el presupuesto variará.

Si contrataste un pladur con acabado 4Q , se limitará a lijar, repasar faltas y pintar. Si estan revocadas o con gotelé antiguo, tendrás que lucir para conseguir el acabado liso.

Hay que tener mucho cuidado con los apliques y fosas de led que bañan las paredes pues  es imposible conseguir que no se aprecien irregularidades… para mejorar esto es importante que estén colocados antes de que el pintor aplique las ultimas manos de lijado y pintura.

Cuidar especialmente el acabado en las paredes que incide la luz

Si es un acabado inferior, tendrás que ver si es necesario lucir, solo lijar y pintar étc. Todos estos trabajos deberán ir especificados y contabilizados los metros cuadrados  totales tanto de paredes como techos.

Últimamente también se está recurriendo mucho en  «home staging» a la antigua solución de pintar los azulejos de baños y cocinas.

Esta solución de pintar los azulejos  cayó en desuso porque, al al final siempre acababan desconchados y el resultado era peor que el inicial… Pero, ahora, ya puedes contar otra vez con este socorrido y económico recurso gracias a la actualización de productos para aplicar. (Puedes ver un tutorial completo en COMO PINTAR LOS AZULEJOS DEL BAÑO) .

Eso sí, asegúrate en la descripción de que usen productos de calidad y que te den garantía de resultados a la larga. 

Como verás , es bastante exhaustivo repasar y comparar  un presupuesto, pero te aseguramos que supondrá un ahorro de TIEMPO, ESFUERZO, DINERO Y PROBLEMAS, si surge cualquier imprevisto o discusión.

Un presupuesto bien hecho y firmado COMPROMETE  pero también PROTEGE A AMBAS PARTES.

Cuanta más información y mejor descrita  se refleje, menos posibilidades tendrás de acabar como Tom Hanks…

Carol sanchez. Interiorista

Esperamos que os sirvan de ayuda nuestros consejos¡¡ Si es así comparte con tus amigos…Gracias¡¡